オフィス移転を検討する企業にとって、「内装付きでそのまま使えるオフィス」への注目が年々高まっています。その代表格が、居抜きオフィス。

一から設計・施工を行う「スケルトンオフィス」や、貸主があらかじめ造り込んだ「セットアップオフィス」と並び、今の市場では第三の選択肢として確かな存在感を放っています。

本記事では、“今だからこそ”居抜きオフィスを借りるべき理由を、コスト・時間・賃料・将来性の観点から詳しく解説します。

居抜きオフィスとは？

居抜きオフィスとは、前テナントが使用していた間仕切りや什器・照明などの一部内装を残したまま引き継ぐオフィスのことです。退去時に原状回復を行わず、次の入居者がそれを活用できるようにすることで、「内装コストの削減」や「スピーディーな入居」を実現できます。

通常のオフィスの場合、

• 内装設計
• 消防申請
• 電気・空調工事
• 家具や什器の手配

といった工程に数ヶ月と数百万円単位のコストが発生します。

それに対して居抜きオフィスは、既に完成している空間を引き継ぐだけ。つまり、初期費用も時間も大幅に削減できるのです。

最大のメリットは「間仕切り工事と消防設備が済んでいる」こと

居抜きオフィスの本質的なメリットは、単に家具が残っていることではなく、「間仕切り」と「消防設備」が整っている点」にあります。

たとえば、会議室や執務エリアを仕切る壁には、必ずスプリンクラーや感知器、非常照明などの消防設備が連動しています。これらを新設する場合、設計・申請・工事まで最低でも1〜2ヶ月、費用にして数百万円の負担が発生します。

しかし、居抜きオフィスではこの工程がすでに完了しており、新たに消防申請を行う必要がないケースがほとんどです。これだけで、移転までのスピードが圧倒的に早く、コスト面でも数百万円単位の削減が可能になります。

100坪以下のオフィスでは、居抜きが“ほぼ理想形”

最近のオフィス設計トレンドを見ると、特に100坪以下のオフィスでは、レイアウトの型がほぼ共通しています。

典型的なのは、

• 執務エリア（40〜60席）
• 会議室（2〜3室）
• 1on1ルームまたは集中ブース
• カウンターやリフレッシュスペース

こうした構成は、業種を問わずほとんどの企業で同じ。つまり、居抜きで残っている間仕切りをそのまま活用できる可能性が非常に高いのです。

実際、オフィスターで扱う100坪前後の物件でも、「会議室の位置・数」が次の入居企業にもぴったり合うケースが多く見られます。そのため、表層（壁紙や床材）のみをリニューアルするだけで、“新しいオフィス”として再生できるのです。

この“表層リニューアル型”の移転は、コストを抑えつつデザイン性を高めたい企業に特に人気です。

セットアップオフィスより“賃料を抑えて”借りられる

近年、貸主があらかじめ内装・家具を整えて提供する「セットアップオフィス」が増加しています。利便性の高さから人気も高い一方で、賃料単価は相場より15〜30％程度高いケースが一般的です。

それに対して、居抜きオフィスは前テナントの造作を引き継ぐだけのため、賃料水準はあくまでマーケット相場に近い水準で設定されています。

つまり、

「初期費用を抑えながら、相場感のある賃料で移転できる」

という点が、今の時代における最大の魅力です。

セットアップオフィスが“手間のかからない快適な選択”だとすれば、居抜きオフィスは“コストと効率のバランスが取れた合理的な選択”。この価格優位性が、物価上昇局面におけるリスクヘッジにもなっています。

少しの初期費用でも、3年で「逆転」する

確かに、居抜きオフィスは「そのまま使える」とはいえ、新しい入居企業の業態やブランディングに合わせて多少の内装手直し（表層工事など）が発生する場合があります。

このとき、セットアップオフィスと比較すると初期費用は一時的に発生しますが、賃料単価がマーケット相場のまま据え置かれている点が大きな違いです。

一般的に、セットアップオフィス（賃料割高）と、
通常のオフィス＋内装工事（初期費用発生）の損益分岐点は、約3年といわれています。

つまり、3年以上同じ場所で安定してオフィスを構えたい企業にとっては、多少初期費用をかけて居抜きオフィスを再整備する方が、トータルコストで“得”になるということです。

「短期利用ならセットアップ」「中長期利用なら居抜き」この線引きを理解して選ぶことが、今の市場での賢い判断といえるでしょう。

居抜きオフィスの注意点

居抜きオフィスを借りる際には、引き渡し時の状態確認と交渉も重要です。とくに以下の点は必ずチェックしておきましょう。

✅ 空調設備の清掃

前テナントが使用していた空調機をそのまま引き継ぐケースが多いため、
契約前に「引き渡し前に空調清掃を実施してもらう」よう、貸主に交渉するのがポイントです。

✅ 共用部の清掃・メンテナンス

エントランスやトイレなどの共用部は、ビル全体の印象を左右します。
貸主負担での清掃・ワックス掛けを事前に確認しておくと安心です。

✅ 家具・什器の残置扱い

残された什器類は「残置物扱い」となることが多く、保証対象外です。
譲渡・撤去条件を契約書に明記しておきましょう。

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まとめ

居抜きオフィスの魅力は、「安さ」だけではありません。間仕切り・消防設備が整い、マーケット賃料のままで入居できるという、“機能とコストのバランス”に優れた選択肢です。

さらに、3年以上の長期利用を前提とする企業にとっては、セットアップオフィスよりもトータルコストを抑えられる可能性が高く、長期的な経営視点から見ても非常に合理的。

初期費用を最小限に、月々の賃料を適正に。それが、今の時代における“賢いオフィス戦略”です。