居抜きオフィス物件の相場を知りたい！賃料はどうやって決まるの？

• 居抜き物件は設備が揃っているから高そう…
• 居抜き物件って本当にお得に契約できるの？

居抜き物件に対してこのような疑問を抱いている方も多いのではないでしょうか。

ここでは、意外と知られていない居抜き物件の相場について解説しましょう。

居抜きオフィス物件の相場はどのくらい？

居抜きオフィス物件の相場は、エリアによって非常にバラつきが激しくなっています。東京都全体ではなく、エリアごとに細かく見ることがおすすめです。

2026年５月時点の30坪以下の居抜きオフィス相場を見ると、エリアによって坪単価に大きな差があることが分かります。当社の居抜きオフィス検索サイト「vivit」の掲載データでは、千代田区の平均坪単価が28,173円であるのに対し、港区は40,085円となっており、１坪あたり１万円以上高い水準です。

また、同じ港区内でもエリアによって相場は大きく異なります。麻布十番・赤羽橋・芝公園・白金エリアは32,589円である一方、新橋・虎ノ門・神谷町エリアでは43,693円となっており、港区内でも立地によって価格差がはっきり表れています。

居抜き物件の賃料は、相互の同意があって成り立つ契約ですので、どうしても相場というものは決められないものです。綺麗な内装が整った物件でも、立地が悪ければその分賃料も安くなりますし、立地内装ともに整っていたとしても新しい借主が見つからなければ年々賃料が下がる傾向にあります。

居抜きオフィス物件の賃料の決まり方

では、さっそく賃料が決まる方法についてご説明します。基本的には、賃料を決める基準は２つあります。

近隣の家賃相場が基準

まず一つ目は「近隣の家賃相場」です。これは、オフィスだけに限らず、住宅や店舗も同様の決まり方となっています。わかりやすく、住宅で例えると、築年数や広さ、駅からの距離などを考慮して賃料が加減されます。

また、賃貸物件を契約したことがある方ならお分かりかと思いますが、契約する際に「家賃交渉」をする方もいるでしょう。その時々によって1,000円〜3,000円くらい安くしてくれる場合もありますが、結局これも、貸主と借主の「双方同意」があってこそ成り立つ契約です。

最近よくあるケースだと、「リノベーションした後」の部屋は他の部屋と比べて家賃が少し高くなることもあります。

そのように、近隣の家賃相場を見ながら、居抜き物件についてもさまざまな条件を考慮して家賃に加減をしていくのです。もちろん、「人気の駅周辺」となればその分相場も自然と高くなっていきます。

新橋なら「飲食店の激戦区」、表参道なら「美容系店舗の激戦区」など、その土地の特徴によって、構える店舗によって相場が変わってしまうため、しっかり検討する必要があります。

公示地価・路線価を基に算定

「公示価格？路線価？」と疑問を抱く方も多いと思うので、まずは公示価格と路線価について説明します。

本来であれば、土地は「時価」を計算し、その都度価格を決めるべきものです。しかし、日本全国の土地の時価を常に計算するのは手間が非常にかかります。そのため、設けられたのが「公示価格」や「路線価」です。これらは一般の方でも調べることが可能です。

どちらも公正な土地価格を算定しているため、土地の相場を知るためにはぜひ活用したい情報ですね。

居抜きオフィス物件によっては造作譲渡料が発生する？

居抜き物件のほとんどのケースは、貸主（オーナー）が新しい借主（テナント）を募集し、契約を結び直します。しかし、その物件に大きな魅力があったり、その土地のブランド力や集客力を考慮して、新しい入居者（新しいオーナー）が旧オーナーと売買契約を結ぶことがあるのです。この時発生するのが、造作譲渡料です。

造作譲渡料とは、居抜き物件の内装や設備、什器など全てのものを買い取るための費用のことを言います。基本的な相場は100〜300万前後ですが、オーナーの好きな金額で決定されるものとなっています。

土地や物件そのものの魅力で決まるため、一概に相場で決まるものではありません。

居抜きオフィス物件の価格は魅力次第で変動する！

居抜き物件は、設備や内装がそのままだからこそ、「どんな魅力があるか」「使い勝手はいいか」などの判断材料が多くなるため、売る側も買う側も慎重になります。

いくら安い物件でも、飲食店を経営するのであれば集客が見込めるような場所でなければ意味がありませんし、かと言って高い物件を購入しても初期費用がかさむ一方です。

その土地の相場感をしっかり調べた上で、居抜き物件を探すようにしましょう。