【完全ガイド】賃貸オフィスの探し方｜初心者向けに流れ・費用・選び方を解説

ビジネスの成功には多くの要素が影響しますが、その中心となるのがオフィスの選び方です。

オフィスは企業の顔とも言える場所。適切な環境とロケーションは、従業員の生産性やブランドイメージに直接関わります。しかし、賃貸オフィスを探す際のポイントや注意点は数多く、特に初めての方にとっては難しく感じるかもしれません。

また近年は、従来型の賃貸オフィスに加え、居抜きオフィスやセットアップオフィスなど選択肢も多様化しています。そのため、エリアや賃料だけでなく、自社の事業フェーズや働き方に合ったオフィスタイプを選ぶことも重要です。

この記事では、賃貸オフィスの探し方をプロの視点から徹底的に解説し、エリア選定や予算の考え方はもちろん、近年注目されている、セットアップオフィスなどのオフィスタイプについても触れながら、自社に合ったオフィスを見つけるためのポイントを紹介します。

賃貸オフィス探しは何から始めるべき？

賃貸オフィスを探す際は、いきなり物件情報を見るのではなく、まずは自社の条件を整理することが大切です。

条件が曖昧なまま物件を見始めると、「立地は良いが予算に合わない」「広さは十分だが入居時期が合わない」「賃料は安いが内装費が高くなる」など、比較の基準がぶれてしまいます。

特に初めてオフィス移転を担当する場合は、次の流れで考えると整理しやすくなります。

この順番で進めることで、物件選びの判断軸が明確になり、無駄な比較やミスマッチを減らしやすくなります。

オフィス探しの前に整理しておきたい条件

物件を探し始める前に、まずは自社の条件を整理しておくことが大切です。エリアや予算はもちろん重要ですが、それだけでなく「今回の移転で何を改善したいのか」「自社の働き方や使い方に合っているか」という視点も欠かせません。

特に、次のような項目は事前に整理しておくと、候補物件を比較しやすくなります。

直近1年の採用計画だけでなく、2年後、3年後にどのような体制になっているのか、どれくらいの人数で働く想定なのかまでイメージできていると、自社に合った広さやレイアウトの物件を提案してもらいやすくなります。現在の人数だけで判断すると、入居後すぐに手狭になってしまったり、反対に必要以上に広いオフィスを持て余してしまったりする可能性があります。

また、来客が多い企業であれば、駅からの分かりやすさやビルのエントランス、会議室の数も重要です。採用を強化したい企業であれば、街のイメージやオフィスのデザイン性も判断材料になります。

オフィスは一度契約すると簡単には移転できないため、現在の条件だけでなく、数年先の事業計画や働き方の変化も踏まえて検討しましょう。

賃貸オフィス選びで重要な項目を決める

自社の条件を整理したら、次にオフィスタイプ、予算、広さ、エリア、設備などの具体的な条件を決めていきます。このとき、最初に考えておきたいのが「どのタイプのオフィスが自社に合っているか」です。

通常の賃貸オフィスを借りて一から内装を作るのか、会議室や受付などが整ったセットアップオフィスを選ぶのか、既存の内装を活用できる居抜きオフィスを探すのかによって、必要な予算や入居までの期間、確認すべきポイントが変わります。

そのため、まずはオフィスタイプごとの特徴を理解したうえで、自社の状況に合う選択肢を整理しておくことが大切です。

もちろん、この段階ですべての条件を完璧に決める必要はありません。「絶対に譲れない条件」と「できれば満たしたい条件」を分けながら、予算や広さ、エリアなどを順番に検討していきましょう。

ここでは、オフィス選びで特に重要な項目を順番に整理します。

オフィスタイプを比較する

賃貸オフィスには、通常の賃貸オフィス、セットアップオフィス、居抜きオフィス、レンタルオフィスなど、複数の種類があります。それぞれ特徴や向いている企業が異なるため、エリアや予算とあわせて、自社に合うオフィスタイプを選ぶことが大切です。

▶賃貸オフィスタイプの違いが分かる！初心者向けの選び方ガイドはこちらから

オフィスタイプ	特徴	向いている企業
通常オフィス	内装やレイアウトを自由に設計しやすい	自社仕様のオフィスを一から作りたい企業
セットアップオフィス	会議室・受付・執務スペースなどが整備されている	初期費用を抑えたい企業、早く入居したい企業、成長企業
居抜きオフィス	前テナントの内装や設備を活用できる	中古でもコストを抑えて移転したい企業
レンタルオフィス	家具や共用設備付きの小規模オフィス	スタートアップ、支店、短期利用の企業

通常オフィス

通常オフィスは、従来の賃貸オフィスの形です。入居時はシンプルな状態で貸し出され、会議室や受付など、仕切りが全くない状態で借りて、内装工事や、電気・通信工事、家具の手配などを自社で行います。

オリジナリティあるオフィス環境を自由にデザインできる点がメリットですが、その分、初期投資や手間がかかるという側面もあるため、注意が必要です。

セットアップオフィス

セットアップオフィスは、ビルオーナー負担により、あらかじめ会議室、受付、執務スペース、ラウンジなどが整備されたオフィスです。内装工事が基本的に不要で、移転後すぐに業務を始めやすい点が特徴です。デザイン性の高い物件も多く、採用活動や企業イメージの向上につながる場合もあります。

セットアップオフィスは、通常のオフィスと比べて坪単価が高く見えます。しかし、その差額は単に賃料が上乗せされているのではなく、内装工事費、家具・什器の購入費、設計や工事の手間、入居までの時間、将来的な原状回復や資産保有のリスクなどをあらかじめ抑えやすくしている点に価値があります。

結論として、セットアップオフィスは、現代のビジネスの変動に柔軟に対応しつつ、高いデザイン性と機能性を求める企業に最適な選択肢と言えるでしょう。

居抜きオフィス

居抜きオフィスとは、前の入居企業が施した内装や設備をそのまま引き継ぐ形式のオフィスタイプを指します。

会議室や受付、執務スペース、什器などが残っている場合、自社で一から内装工事を行う必要が少なくなり、工事費用や移転準備の手間を抑えやすい点が特徴です。条件が合えば、通常の賃貸オフィスよりも短期間で入居準備を進められる場合もあります。

一方で、居抜きオフィスは物件ごとに内装の状態やレイアウトが大きく異なります。前の入居企業の使い方に合わせて作られているため、自社の人数、会議室の使い方、来客対応、働き方に合っているかを確認することが大切です。

レンタルオフィス（フレキシブルオフィス）

レンタルオフィス（フレキシブルオフィス）は、机や椅子、インターネット環境、共用会議室などがあらかじめ整っているオフィスタイプです。ラウンジや会議室、受付などは共用設備として用意されていることが一般的で、自社専用のスペースを最小限に抑えながら、効率的にオフィスを利用できます。

1名から少人数で利用しやすく、短期間で利用を開始できるため、スタートアップや支店開設、サテライトオフィスなどに適しています。また、ビジネスの中心地やアクセスの良い立地にあることも多く、クライアントとの打ち合わせやビジネスパートナーとの連携にも便利です。

一方で、利用人数が増えるとコストが高くなる場合があります。そのため、中長期的に人員拡大を予定している場合は、通常の賃貸オフィスやセットアップオフィスなども含めて比較するとよいでしょう。

移転後の想定入居期間別：おすすめのオフィスタイプ

オフィスタイプを選ぶ際は、入居予定期間も重要な判断材料になります。短期間の利用なのか、中長期で利用するのかによって、初期費用や内装工事にかけるべきコストが変わるためです。

• 短期間（1〜2年）の場合: レンタルオフィスやセットアップオフィスが選択肢になります。初期費用を抑えやすく、短期間で利用を開始しやすい点がメリットです。
• 中期間（3年程度）の場合: セットアップオフィスもしくは居抜きオフィスが検討しやすい選択肢です。会議室や受付、執務スペースなどがあらかじめ整っているため、内装工事の手間や初期費用を抑えながら、一定期間しっかり利用できます。
• 長期間（5年以上）の場合: 通常の賃貸オフィスや居抜きオフィスも候補になります。内装を自由に作れるため、自社の働き方やブランドイメージに合わせたオフィスを作りやすい点がメリットです。

予算を決める

予算はオフィス選びの最も基本的な要素です。適切な予算設定をすることで、物件選びの範囲が明確になり、効率的な探し方が可能になります。

オフィス探しでは、月額賃料だけでなく、入居時にかかる初期費用や内装費用も含めて予算を考える必要があります。賃料だけを見て物件を選んでしまうと、契約後に想定以上の費用がかかり、移転全体の予算を超えてしまうことがあります。

オフィスを借りる際に発生しやすい費用には、次のようなものがあります。

特に通常の賃貸オフィスでは、会議室の造作、受付スペースの設置、電源や通信環境の整備、家具の購入などが必要になる場合があります。そのため、物件を比較する際は、月額賃料だけでなく、入居までに必要な総コストで判断することが重要です。

初期費用を抑えたい場合は、セットアップオフィスや居抜きオフィスも比較するとよいでしょう。セットアップオフィスや居抜きオフィスなど、オフィスの種類については後ほど詳しく解説しますが、会議室や受付、執務スペースなどがあらかじめ整備されているため、内装工事や家具購入にかかる費用を抑えやすい場合があります。

ただし、セットアップオフィスや居抜きオフィスは、物件によって内装の自由度や使いやすさが異なります。賃料だけでなく、初期費用、入居スピード、レイアウトの使いやすさを含めて比較しましょう。

必要な広さとレイアウトを考える

オフィスの広さは、現在の従業員数だけで決めるのではなく、今後の増員予定や働き方も踏まえて考える必要があります。

以前は、オフィス面積の目安として「1人あたり3坪」と言われることがありました。例えば、10名なら30坪、20名なら60坪といった考え方です。

ただし近年は、働き方の変化によって必要な面積の考え方も変わっています。リモートワークの導入により、必ずしも従業員数分の席を用意しないケースもあれば、オンライン会議の増加によってWEB会議用ブースや個室スペースが必要になるケースもあります。

そのため、単純に人数だけで坪数を決めるのではなく、「どのようにオフィスを使うのか」をイメージしたうえで、必要な広さやレイアウトを考えることが大切です。

広さを考える際は、次の項目を確認しましょう。

また、通常の賃貸オフィスだけでなく、会議室やラウンジ、WEB会議用ブースなどがあらかじめ整備されたセットアップオフィスもあります。物件を見る際は単純な坪数だけでなく、自社の働き方に合うレイアウトかどうかを確認しましょう。

エリアを決める

オフィスのエリアは、従業員の通勤、取引先からのアクセス、採用活動、企業イメージに関わる重要な要素です。単に「駅から近い」「賃料が安い」だけで選ぶのではなく、自社の事業内容や働き方に合ったエリアかどうかを確認しましょう。

エリアを決める際は、次のような視点で考えると分かりやすくなります。

営業や来客が多い企業であれば、主要駅からアクセスしやすく、駅からの道順が分かりやすいエリアが向いています。採用を重視する企業であれば、求職者にとって通いやすく、働くイメージを持ちやすい街を選ぶことも大切です。

一方で、人気エリアは賃料が高くなりやすいため、予算とのバランスも必要です。第一希望のエリアで条件が合わない場合は、周辺エリアや隣駅まで広げて検討すると、同じ予算でも広さや設備条件のよい物件が見つかる可能性があります。

設備・ビルグレードを確認する

オフィスの設備やビルグレードは、日々の働きやすさに直結します。賃料や立地が希望に合っていても、空調が使いにくい、通信環境に不安がある、エレベーターが混みやすいといった問題があると、入居後の満足度が下がる可能性があります。

確認したい主な設備は、以下のようなものが挙げられます。

また、設備を見る際は、現在の状態だけでなく、入居後にどの程度の追加工事が必要になるかも確認しておきましょう。

通常の賃貸オフィスでは、会議室や受付を新たに造作する必要がある場合があります。一方で、セットアップオフィスであれば、入居時点で必要な設備が整っていることも多く、移転準備の負担を軽減しやすい点がメリットです。

契約条件と入居スケジュールを確認する

物件を比較する際は、立地や賃料だけでなく、契約条件や入居までのスケジュールも確認しておく必要があります。

契約前に確認したい主な項目は、以下のようなものが挙げられます。

特に、解約予告期間と原状回復の範囲は重要です。オフィスの場合、解約予告は数ヶ月前に必要となるケースが多く、次の移転スケジュールにも影響します。また、退去時の原状回復費用は物件や工事内容によって大きく変わるため、契約前に確認しておきましょう。

入居スケジュールも、物件選びの重要な判断材料です。通常の賃貸オフィスでは、契約後に内装工事や通信工事が必要になるため、入居までに一定の期間がかかります。

一方で、セットアップオフィスやレンタルオフィスの場合は、内装や設備が整っているケースも多く、通常の賃貸オフィスより短期間で入居できる場合が多いです。早期入居を希望する場合は、オフィスタイプも含めて検討するとよいでしょう。

候補物件を比較し、内見で確認する

希望条件が整理できたら、候補物件を比較し、実際に内見を行います。物件資料や写真だけでは分からない点も多いため、候補物件を絞り込んだら、できるだけ現地で確認することが大切です。

内見時に確認すべきポイント

内見では、図面や写真だけでは分からない部分を確認します。写真ではきれいに見える物件でも、実際に行ってみると駅から遠く感じたり、共用部の印象が合わなかったり、室内が思ったより暗く感じたりすることがあります。

内見時には、次のポイントを確認しましょう。

特に、入居後に会議室や受付を新たに作る必要がある場合は、工事費や工期も確認しておく必要があります。

セットアップオフィスの場合は、すでに会議室や受付、執務スペースが整っていることが多いため、実際の働き方に合うかどうかを具体的に確認しやすい点が特徴です。

また、内見時には事前にアポイントを取り、時間を守ることも大切です。ビルオーナーや管理会社とのやり取りも発生するため、基本的なマナーを押さえておくと、その後の手続きもスムーズに進みやすくなります。

契約条件と移転スケジュールを確認する

候補物件が決まったら、契約条件とあわせて移転までのスケジュールも確認しておきましょう。

オフィス移転では、物件を内見して申し込みをすればすぐに入居できるわけではありません。条件交渉、契約書の確認、内装レイアウトの打ち合わせ、通信工事、什器の手配、引越し準備など、複数の工程が発生します。

特に通常の賃貸オフィスでは、契約後に内装工事が必要になることが多く、工事内容によっては入居までに時間がかかります。そのため、希望入居時期から逆算して、余裕を持って物件探しを始めることが大切です。

また、現在入居しているオフィスがある場合は、解約予告のタイミングにも注意が必要です。賃貸オフィスでは、解約予告を6ヶ月前までに行う契約が多いため、契約書で事前に確認しておきましょう。

退去時には原状回復工事が必要になる場合もあります。工事期間や費用は物件によって異なるため、移転先の準備だけでなく、現在のオフィスをいつ・どのような状態で退去するのかも含めてスケジュールを組むことが重要です。

賃貸オフィス探しの失敗例と対策

オフィス探しでは、事前に注意点を知っておくことで失敗を防ぎやすくなります。

【失敗例１】月額賃料だけで判断してしまう

月額賃料が安い物件でも、内装工事費や家具購入費、通信工事費が高くなると、結果的に移転コストが大きくなる場合があります。

【失敗例２】今の人数だけで広さを決めてしまう

現在の従業員数だけで広さを決めると、数ヶ月後に手狭になる可能性があります。

【失敗例３】入居までのスケジュールを甘く見てしまう

通常の賃貸オフィスでは、契約後に内装工事や通信工事が必要になることがあります。

【失敗例４】契約条件を十分に確認していなかった

解約予告期間や原状回復条件を確認していないと、退去時に想定外の費用が発生することがあります。

賃貸オフィス探しは専門会社に相談するのも有効

賃貸オフィス探しは、自社で物件検索サイトを使って進めることも可能です。

ただし、オフィス物件は住宅と異なり、賃料が「相談」となっている物件や、インターネット上に詳しい条件が掲載されていない物件もあります。また、居抜きオフィスやセットアップオフィスのように、タイミングによって募集状況が変わりやすい物件もあります。

そのため、効率よく探したい場合は、オフィス専門の仲介会社に相談するのも有効です。

専門の仲介会社に相談することで、希望条件に合う物件を提案してもらえるだけでなく、未公開物件や募集前の情報を紹介してもらえる場合もあります。

特に、初めてのオフィス移転や、短期間で移転先を決めたい場合は、自社だけで探すよりも、専門会社に相談しながら進める方がスムーズです。

まとめ：賃貸オフィス探しは条件整理と総コスト比較が重要

賃貸オフィス探しで失敗しないためには、いきなり物件を見るのではなく、自社の人数、働き方、予算、希望エリア、入居時期を整理したうえで比較することが大切です。

また、現在は通常の賃貸オフィスだけでなく、セットアップオフィスや居抜きオフィスなど、オフィスの選択肢も広がっています。

通常の賃貸オフィスは、内装を自由に作れる点が魅力です。一方で、内装工事費や家具購入費、通信工事費などが発生するため、入居までに時間と費用がかかる場合があります。

初期費用を抑えたい企業、早く入居したい企業、内装工事の手間を減らしたい企業は、セットアップオフィスや居抜きオフィスも候補に入れることで、より自社に合った物件を見つけやすくなります。

賃料だけで判断するのではなく、入居までにかかる総コストや、移転後の使いやすさまで含めて比較することが、オフィス探しを成功させるポイントです。