古い×小規模オフィスは、いま最も「仕入れ妙味」が大きい

―― 都心5区で進む、セットアップ化による利回り再設計 ――

不動産投資の世界では、常に「次に妙味がある領域」が移り変わります。
新築・築浅、駅近・大規模といった“分かりやすい優良物件”は、すでに価格に期待値が織り込まれ、利回り確保が難しくなっているのが実情です。

一方で、いま都心5区を中心に、静かに注目を集めているのが「古い×小規模オフィス」です。
築年数が経過し、延床30〜60坪前後。
一見すると「扱いづらい」「手間がかかりそう」と敬遠されがちなこのゾーンこそ、設計とリーシングの視点を掛け合わせることで、収益性を大きく引き上げられる余地が残されています。

本記事では、
・なぜ今、古い小規模オフィスに仕入れ妙味があるのか
・セットアップ化・リノベーションが収益にどう作用するのか
・仕入れ段階でどこを見極めるべきか

を、実務視点で整理していきます。

なぜ「古い×小規模オフィス」にチャンスが残っているのか

都心部のオフィスマーケットでは、ここ数年でテナント側の選び方が大きく変化しています。

かつては
「立地 × 築年数 × 賃料」
というシンプルな軸で判断されていましたが、現在はそれに加えて、

• すぐに使えるか
• 初期費用がどれくらい抑えられるか
• 社内外に見せられる空間か
• 採用・定着にプラスに働くか

といった“使い勝手とストーリー性”が強く求められるようになりました。

この変化に最もフィットしているのが、30〜60坪前後の小規模オフィスです。
スタートアップや成長企業にとって、
「大きすぎず・小さすぎず・意思決定が早い」
このサイズ感は非常に相性が良い一方、**市場に出ている物件の多くが“古いまま”**なのが現状です。

つまり、

需要はあるが、供給が最適化されていない

このギャップこそが、仕入れ妙味の源泉となっています。

セットアップ化・リノベーションは「内装工事」ではない

ここで重要なのは、セットアップ化を単なる内装工事として捉えないことです。

スリースターが支援しているセットアップ化・リノベーションは、
「空間をきれいにする」ことが目的ではありません。

本質は、リーシングを前提にした収益モデルの再設計

具体的には、

• ターゲットを明確に定める
  成長企業・スタートアップ・少人数精鋭型チームなど
• “そのまま使える”状態を設計する
  家具、会議室、WEBブース、造作什器を最適量で組み込む
• 初期コストを削減する代わりに、賃料水準を引き上げる
• 築古・設備面の弱点を、動線とデザインで補完する

というように、賃料と利回りに直結する設計思想をベースに進めていきます。

結果として、
「内装付きだから高い」のではなく、
「合理的に高くても選ばれる」オフィスへと転換させていくのです。

仕入れ段階でよくある3つの悩み

実際に、これから物件購入を検討されている投資家・オーナーの方からは、次のような声を多くいただきます。

① 投資額に対して、どれくらい賃料を上げられるのか分からない

内装にいくらかけて、どの程度の賃料アップが現実的なのか。
この判断が曖昧なままでは、仕入れに踏み切れません。

② どんな仕様にすると、最も利回りが伸びるのか判断できない

会議室はいくつ必要か。
家具はどこまで入れるべきか。
“やりすぎ”と“足りない”の境界が分かりにくいのが実情です。

③ 入居付けまで見据えた企画に落とし込めない

空間としては良くても、
「本当に決まるのか？」
「マーケットでどう見られるのか？」
という視点が抜け落ちてしまうケースも少なくありません。

図面1枚から始める「投資前シミュレーション」

スリースターでは、こうした不安を解消するために、仕入れ前段階からのシミュレーション支援を行っています。

まだ購入が決まっていない段階でも、

• 図面
• 立地
• 周辺相場
• 想定ターゲット

といった情報をもとに、

• 想定賃料
• 工事コスト
• 賃料アップ幅
• 改善後利回り

を数値で可視化します。

「この物件は、どこまで伸ばせるのか」
「見送るべきか、勝負すべきか」

その判断材料を、感覚ではなくロジックで持っていただくことが目的です。

セットアップ化による賃料アップの目安

では、実際にどれくらいの賃料アップが見込めるのでしょうか。

スリースターが手掛けてきた
都心5区・30〜60坪クラスのオフィスでは、

• 坪単価＋5,000円前後
  を一つの基準として、設計・企画を行っています。

立地条件や競合状況によっては、
坪単価＋8,000円程度まで引き上げているケースも珍しくありません。

重要なのは、築年数そのものではなく、

という一点です。

利回りやIRRの細かな計算に入る前に、
「坪単価をどれだけ押し上げられるか」
ここを明確にすることが、仕入れ判断の精度を大きく高めます。

スリースターのサービス提供イメージ

―― 仕入れから出口までを一気通貫で ――

スリースターの最大の特徴は、
購入前の検討段階から、竣工・リーシング・出口戦略までをワンストップで支援できる点にあります。

① 投資前シミュレーション

• 図面から想定賃料・工事費・改善利回りを試算
• 物件のポテンシャルを「数字」で可視化

② セットアップ企画・デザイン

• ターゲット設定
• 空間コンセプト設計
• 会議室構成・動線・設備の最適化
  → 入居が決まりやすい商品設計

③ 内装工事ディレクション

• 複数業者からの見積取得
• 最適な業者選定
• 工程・品質管理
  → 仕入れ側の工数を最小化

④ リーシング・出口戦略

• 自社仲介網とマーケットデータを活用
• 賃料設定・広告設計・競合分析
• 再販を見据えた出口価値最大化

「少し見てほしい」から始めてください

古い小規模オフィスは、
扱いづらい資産ではなく、磨き方次第で化ける資産です。

仕入れ前の
「この物件、どう思いますか？」
「数字だけ一度見てほしい」

そんなご相談からでも構いません。

購入前にこそ、選択肢は増やせます。
判断材料を増やすことが、結果としてリスクを下げ、利回りを高めることにつながります。