福田勇人 
――入居者が選ばれる時代に、差がつく運営ノウハウを徹底解説
近年、テナント企業が「できるだけ早く・手間をかけずに入居したい」というニーズを背景に、内装・家具付きの「セットアップオフィス」が急速に普及しています。
通常のスケルトンオフィスと比べて、レイアウトや什器があらかじめ整備されているため、内装工事期間を短縮でき、初期コストを抑えて入居できる点が魅力です。
その一方で、オーナー側にとっても「賃料単価の上昇」「空室期間の短縮」「ターゲット層の拡大」といったメリットがある一方で、運用や契約面で新たな課題も生じています。
本記事では、スリースター福田氏がセットアップオフィス説明会で受けた質問をもとに、オーナーが押さえておきたい実務上のポイントと成功のヒントを整理します。
賃料設定 ― 通常オフィスより5,000〜10,000円高くても成立する理由
多くのオーナーが最初に悩むのが「賃料をどれくらい上げられるのか」という点です。
実際の市場では、同エリア・同グレードの通常オフィスに比べて坪単価5,000〜10,000円程度高く設定できるケースが一般的です。
ただし、上げ幅は物件の立地やデザイン、設備仕様によって異なります。特に、新宿や渋谷など競争の激しいエリアでは、デザイン性や利便性の高さが賃料上昇の後押しになります。
最も重要なのは「近隣のセットアップ事例」を把握すること。市場相場を踏まえた適正な設定を行うことで、短期空室を避けつつ収益性を最大化できます。
原状回復 ― 「表層回復＋クリーニング」でコストを抑える
入居者退去時の原状回復は、トラブルの多い論点の一つです。
セットアップオフィスの場合、フル解体ではなく「表層回復＋クリーニング」で完結させる設計が主流です。
具体的には、床・壁・什器のクリーニングを行い、再利用可能な状態に戻す方式。こうすることで、オーナー側も次のリーシングまでの期間を短縮でき、コストも削減できます。
一方、金銭清算（原状回復費用をあらかじめ月額賃料の1か月分などで定額化）するケースも増えています。
この方式では、退去時の打ち合わせ負担が軽く、テナントにも「コストが明確で安心」というメリットがあります。
いずれの方式にせよ、入居前に明文化し、双方が納得するルール設計が重要です。
保証金・敷金 ― 「2〜3か月」が新基準に
セットアップオフィスを選ぶテナントの多くは、成長中のスタートアップや中小企業です。
こうした企業は、なるべく資金を運転資金に回したいため、高額な敷金・保証金を敬遠する傾向があります。
そのため、最近のセットアップでは敷金2〜3か月分（場合によっては0か月）が主流となりつつあります。
ただし、その前提として保証会社の利用がほぼ必須となっています。
保証会社の審査を通過できれば、オーナー側も一定の安心感を得られ、入居ハードルを下げられます。
これは、従来の“敷金による担保”から“審査による信用保証”へと構造が変化していることを意味します。
フリーレント ― 少なめ設定が効果的
通常オフィスでは、3〜6か月のフリーレントを付与するケースもありますが、セットアップでは1〜2か月程度が一般的です。
理由はシンプルで、セットアップを選ぶテナントは“すぐに入居したい”というニーズが強いため、長期フリーを設けなくても決まりやすいためです。
また、前オフィスがレンタルオフィスであることも多く、二重賃料の負担が少ない点も背景にあります。
フルセットアップ or ハーフセットアップ ― 30坪が分かれ目
執務室家具付き（フル）と執務室家具なし（ハーフ）どちらにするかも重要な判断ポイントです。
スリースター福田氏によると、30坪未満ならフルセットアップ、30坪以上ならハーフがおすすめとのこと。
小規模オフィスでは、家具を持たない企業が多く、入居後すぐに業務を始めたいニーズに応えやすいのがフルの利点です。
一方、30坪を超える規模になると、自社のブランドや使い勝手を重視して家具を持ち込むケースが増えます。
また、複数フロア展開では「上層階をフル、下層階をハーフ」にする戦略も有効です。
上層階をショールーム的に見せることで、テナントの購買意欲を刺激し、下層階への誘導にもつなげられます。
フルセットアップのリスク ― “家具がいらない”問題
フルセットアップは入居促進に効果的な一方で、「家具がいらない」と言われてしまうリスクがあります。
その場合、撤去や保管、廃棄のコストが発生します。
リスクを軽減するためには、家具仕様を汎用的に設計する・他物件で再利用できるストック運用を行うといった工夫が求められます。
特に家具の品質にも注意が必要です。通販やECで購入した安価な什器は耐久性に欠けることがあり、再利用が難しい場合もあります。
長期的な視点で“使い回せる”什器選定を行うことが、結果的にコスト削減につながります。
保証会社との付き合い方 ― “審査の柔軟性”がカギ
セットアップオフィスはベンチャーや中小企業の入居が多いため、オーナーにとって与信リスクのコントロールが重要です。
従来の銀行口座や決算書中心の審査では、スタートアップ企業が通過しづらいケースもあります。
そこで近年は、保証会社を活用して審査のハードルを調整するのが一般的です。
保証会社には「賃料保証型」「債務保証型」など複数のタイプがあり、最近では10社以上の選択肢があります。
どのタイプを選んでもオーナーへの保証内容は概ね同水準で、“審査通過率”と“対応スピード”で選ぶ時代に変わりつつあります。
入居期間とリテンション ― 平均2〜3年の安定運用
セットアップオフィスでは「短期で退去されるのでは？」という懸念もありますが、実際には30坪未満で1年程度、40〜50坪クラスでは2〜3年の入居が主流です。
テナントは、初期投資を抑えて入居した分、事業成長に合わせて次の拠点を考える傾向があり、短期解約よりもステップアップ型の移転が多いのが特徴です。
オーナーにとっては、こうした流動性の高さを前提に、“短期間でも稼げる仕組み”を構築することが重要です。
賃料単価の上昇・空室期間の短縮・再販性の高さを考慮すれば、十分に収益性の高いモデルとして成立します。
まとめ ― 成功するセットアップオフィス運用の3原則
最後に、スリースターの運用実績から導かれる“成功の3原則”を整理します。
- 明確なターゲット設計
→ どの層（スタートアップ／中堅／支店利用）を狙うかで、仕様・賃料・契約条件を最適化する。 - 初期設計で「回しやすさ」を意識
→ 汎用的な家具・内装・間仕切り構成を採用し、次のリーシングにも再利用できる設計に。 - データに基づく意思決定
→ 近隣の賃料相場・成約期間・解約理由などを蓄積・分析し、次の投資判断に活かす。
終わりに ― オーナーの新たな収益モデルへ
セットアップオフィスは単なる“内装付き賃貸”ではありません。
それは、テナントの働き方や成長段階に寄り添う柔軟な運用モデルであり、オーナーにとっても資産価値を高める戦略的な選択です。
初期設計と運用ルールを工夫することで、短期的な収益と長期的なブランド価値の両立が可能になります。
スリースターでは、マーケット調査・企画・リーシング・プロモーションまで一貫した支援を提供しています。
「自社ビルをセットアップ化したい」「空室対策に悩んでいる」オーナーの方は、ぜひお気軽にご相談ください。
セットアップオフィス
マーケットレポート
都内のセットアップオフィス市場の動向を分かりやすく把握できる「マーケットレポート」を毎月配信しています。最新の平均賃料や募集件数の推移、成約実績をデータに基づいて掲載。セットアップ化を検討しているオーナー様にとって、適切な賃料設定等の経営判断の参考となる情報をタイムリーにご提供します。